Exemple chiffré : 

Votre banquier vous propose un taux révisable (capé ou non capé) avec comme indice de référence un  euribor 12 mois rajoutant une marge de 1,50% (marge à ne pas dépasser).

 La première chose que vous devez faire est de consulter le coût réel de cet indice. Sur des sites internet tels que la tribune.fr ou Boursorama.com ou lesechos.fr.

 Ainsi en date du 25/03/2011 vous auriez consulté les données suivantes

Taux Euribor 360 jours

 Nous pouvons maintenant connaître votre taux d’intérêt prévu dans votre offre de prêt.

L’Euribor 12 mois étant à 1,962 % le taux d’intérêt payé sera de 1,962 +1,50 (marge bancaire) = 3,46 %

 B)  le taux fixe

Pour les personnes novices ou qui ne se sentent pas l’âme d’un spéculateur, le crédit à taux fixe permet d’avoir une maîtrise totale de son budget mensuel et/ou de son coût global.

Ainsi d’une manière totalement simple votre banquier vous propose par exemple d’accepter une offre de prêt à un taux fixe de 3,90% hors assurances sur 25ans (taux que nous proposons actuellement à nos clients qui ont un bon profil).

La mensualité qu’il pourra vous proposer sera ainsi linéaire pendant vos 25 années de remboursement.

Avec ce type de produit, vous n’êtes donc pas soumis au risque de fluctuation des taux. La sécurité est donc totale.

C)  Quelques produits spécifiques qui exigent une vigilance toute particulière

 a)    Le taux révisable à mensualité fixe

 Il garde tous l’essentiel de tous ce que nous avons vu précédemment mais il rajoute une protection supplémentaire à l’emprunteur. En effet, il permet de maîtriser totalement sa trésorerie puisque même si les taux d’intérêts augmentent votre mensualité n’augmentera pas.

Attention : aucune magie dans tous ça et au contraire soyez prudent car vous constaterez qu’ à la date anniversaire de votre offre de prêt, votre nouveau tableau d’amortissement  fera apparaître un rallongement de durée de votre emprunt.

En général, les établissements bancaires prévoient un rallongement possible de votre emprunt de 5années maximum.

Il sera donc essentiel pour l’emprunteur de vérifier si le nouveau taux appliqué correspondant toujours à vos attentes. Sans ça vous risqueriez au moment de la revente de votre bien immobilier d’avoir à rembourser à votre banquier un capital bien important que prévu.

b)    Le taux révisable à mensualité fixe avec comme indice de référence le libor et une monnaie prêtée libellée en Franc suisse.

Tout d’abord il faut savoir que le  taux LIBOR franc suisse (libor) est le taux interbancaire moyen auquel un grand nombre de banques veulent s’accorder des prêts non garantis en franc suisse sur le marché financier londonien.

Le LIBOR en franc suisse (CHF) est disponible en 15 durées: d’overnight (sur une base journalière) à 12 mois. Dans le tableau ci-dessous, vous trouverez un aperçu de tous les taux LIBOR CHF mis à jour à la date du 25/03/2011.

 Ce type de produit figure parmi les plus complexes que le monde bancaire ait pu inventer. Toutefois, novateur ne va pas avec sérénité !!!

En effet, même ce type de produit reste assez simple et standard pour les Suisse qui paient leurs échéances avec du Franc Suisse.

A l’inverse, un Français qui reçoit son salaire en Euro subira déjà dans un premier temps la fluctuation liée aux changes entre l’Euro et le Franc Suisse. De plus, il devra s’acquitter à chaque mensualité des frais de change. Votre établissement bancaire ne risque pas de vous les offrir…

Il est donc essentiel afin de ne pas mettre en péril sa situation de trésorerie de surveiller en permanence l’évolution du Franc suisse par rapport à l’Euro.

Il est nécessaire qu’il y ait une parité quasi-totale entre les monnaies.

Vous pourriez sans ça en cas d’appréciation du Franc suisse vous retrouvez dans une situation ou vous deviez un capital restant dû plus important que la somme emprunté initialement.

Votre offre de prêt doit donc pour bien faire avoir une possibilité d’arbitrage sur un autre indice de référence avec de préférence l’Euribor et sa monnaie en euro qui est toujours en correspondance.

Vous trouverez ci-après un historique des 2 monnaies présentant les caractéristiques d’une appréciation du Franc Suisse :

Historique du change EURO / FRANC SUISSE (EUR/CHF) sur 10 ans

 

 

Avec un tel produit il est donc nécessaire de surveiller tout au long de vos remboursements les éléments suivants :

-          Evolution du Libor

-          Evolution du taux de change (appréciation, dépréciation)

-          S’interroger sur un éventuel arbitrage

-          Etre capable d’analyser avec précision l’environnement économique qui impacte sur les 2 monnaies

En définitive, au vu de la complexité de ce produit, seuls les experts de la finance devraient pouvoir accepter un tel contrat… 

c)    Le taux fixe  avec vos mensualités réindexées de 1% par an

 

Ce type de produit qui est assez novateur commence à apparaître dans certains établissements bancaires. Il permet tout en étant un prêt à taux fixe d’avoir une mensualité plus basse en début de prêt et plus importante à la fin de la durée emprunté.

 

En effet, chaque année l’emprunteur se voit augmenté de 1% le montant de sa mensualité et ce jusqu’à la fin de son prêt.

 

Avantage : pouvoir emprunter une somme d’argent plus importante que sur un prêt à taux fixe classique avec une augmentation des mensualités de 1% par an qui logiquement ne devrait pas gêner l’emprunteur s’il part du principe que ses revenus sont au moins revalorisé de 1% par an.

 

Inconvénient : il est essentiel de bien avoir été informé que la mensualité est réindexé de 1% par an de manière systématique et surtout bien prendre en compte même s’il est à taux fixe l’emprunteur qui démarre avec une mensualité plus basse que prévu dans un prêt classique amorti inévitablement moins de capital et donc subit un léger surcoût une fois l’opération terminée.

 

 

3)  L’assurance de votre prêt n’est pas à prendre à la légère

 

 

a)   L’assurance de prêt de votre banque et celle de votre assureur

 

La plupart des établissements bancaire ne laisse pas à leur clientèle la faculté de choisir entre une assurance de prêt groupe et ce que l’on appelle une délégation d’assurance. Il se trouve e   n en effet qu’une grande partie du PNB (marge) bancaire provient des contrats d’assurance de prêt.

 

Concrètement du côté de l’emprunteur, plus ce dernier est jeune et plus les contrats extérieurs aux banques sont bons marché.

 

Un acquéreur de 25ans peut voir ainsi ses mensualités d’assurance de prêt divisés par 2 voir dans certains cas par 3.

 

A contrario, plus l’emprunteur est âgé et plus ce dernier a intérêt à accepter la proposition de son conseiller bancaire.

 

Il faut en effet savoir que les assurances de prêt proposées par les banquiers sont des polices à groupe ouvert. Dans tout contrat groupe, et ce afin de mutualiser le risque, il est nécessaire que l’assureur applique un tarif correspondant à l’âge moyen de la clientèle ciblée par le produit.

 

Il est ainsi fréquent de constater que l’âge moyen est se situe entre 40 à 45ans.

 

Ainsi n’hésitez pas à consulter votre assureur habituel afin de comparer la proposition faîtes par votre banquier.

 

4)  Les taux que nous pouvons vous proposer

Taux possible dans la région Sud-Est

Mis à jour le 25/03/2011	15 ans		20 ans		25 ans		30 ans
	Fixe	Révisable	Fixe	Révisable	Fixe	Révisable	Fixe	Révisable
EXCELLENT DOSSIER	3,62	3,10	3,81	3,31	3,92	3,45	4,27	3,96
TRES BON DOSSIER	3,80	3,17	3,95	3,36	4,05	3,47	4,45	4,15
BON DOSSIER	3,93	3,30	4,15	3,45	4,30	3,55	4,75	4,31

 

5)  Renégocier votre dette

 

a)  Le rachat de crédit

 Dans le monde obscur de la finance, le rachat de crédit revient à mettre en concurrence son actuelle dette (en général immobilier) pour tenter d’obtenir une baisse des mensualités avec un taux d’intérêts moins élevé.

Cet usage est aujourd’hui très fréquent en France. Bien entendu, cette pratique s’accélère naturellement lors des baisses successives de taux d’intérêts.

En effet, rappelons que la banque centrale européenne a comme devoir de baisser son taux directeur quand l’inflation n’est plus au rendez-vous.

Attention toutefois à ne pas prendre en compte le seul taux d’intérêt proposé par la banque concurrente. 

En effet, un rachat de prêt donnera lieu dans la plupart des cas à la perception des frais suivants :

- pénalités en cas de remboursement anticipés de votre actuel prêt (3% du capital restant dû souvent limités à un semestre d’intérêts)

- frais de garantie (hypothèque ou cautionnement) financés par votre nouvel établissement bancaire

-frais de dossier : une moyenne se situant entre 300 € et 500 € (les établissements facturant le plus appliquent généralement des plafonds de frais de dossier de dépassant pas 1% du montant financé)

 Ainsi une fois avoir pris en compte l’ensemble de ces frais vous pourrez justement comparer si votre nouvel échéance et ce sur une même durée s’avère réellement intéressante.

Enfin, il sera nécessaire de connaître avec précision l’ensemble des frais bancaires pratiqués par votre nouvelle banque (frais de virements, chèque de banque, découverts bancaire, etc…)

b)  La restructuration de dettes

 Contrairement au rachat de crédit, la restructuration de dettes ne s’adresse pas au même type de clientèle. Il s’agit en règle générale, de personnes rencontrant des difficultés passagères.

 3 catégories de personnes viennent à la rencontre des professionnels que nous sommes :

-          L’emprunteur qui pense rencontrer des difficultés futures de remboursement

-          L’emprunteur qui n’arrive plus à rembourser ses échéances

-          L’emprunteur qui n’arrive plus à s’acquitter de ses dettes et qui est en voie d’être interdit bancaire

 

 Ces situations  problématiques que rencontrent malheureusement de nombreux ménages ont souvent subi l’un des évènements suivants :

 

- décès de l’un de leur proche

- invalidité permanente ne permettant plus d’exercer l’activité habituelle de l’emprunteur

- la perte de profession

- divorce, séparation

- naissance d’un ou plusieurs enfants

- pratique régulière aux jeux d’argent (Casino, Loterie Nationale, PMU etc…)

 

Notre rôle sera donc de veiller à chiffrer avec précision l’endettement maximum vous permettant un remboursement normal des échéances.

 

Une fois ce calcul réalisé, nous pourrons regrouper en une seule échéance l’ensemble de vos crédits en cours tels que :

 

-          Crédits immobiliers

-          Crédits à la consommation

-          Crédits révolvings

-          Découverts bancaires

-          Droits de succession

-          Dettes de jeux etc…

 

Cette démarche qui est personnelle et qui exige une force de caractère indéniable parce que difficile à vivre au quotidien ne doit jamais faire preuve d’un jugement de notre part.

 

Nous pourrons donc après avoir étudié votre dossier et après accord bancaire fixer une durée de prêt correspondante à vos capacités maximales de remboursement.

 

Attention : même si l’offre proposée vous paraît alléchante, éviter d’une manière générale les taux révisables. Les marges bancaires appliquées dépassent souvent les 2% et risquent à moyen terme de vous mettre à nouveau en difficulté pour le remboursement de vos échéances.